投資用新築ワンルームマンションの運用セミナーに行って来ました

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先日、投資用新築ワンルームマンションの運用セミナーに行って来ました。
この、投資用新築ワンルームマンションは不動産投資家の間では不動産投資の素人ほど絶対にやってはいけない投資と言われています。

利益が出るのはマンションを販売するデベロッパー、融資をする銀行でマンションを買った投資家は全然儲からないという事が都市伝説のように言われています。
ですが、投資用の新築ワンルームマンションはどの物件も完売が続いています(地区によると思います)

販売する側もマンションを買ってくれるお客さんが利益が出なければクレームの嵐になるでしょうからビジネスにならないと思います。
完売が続いているという事はビジネスとして成り立っているのではないかと考えました。

ちょうど、わたしの会社の近くで投資用の新築ワンルームマンション運用セミナーがありその後に個別相談という形で販売者の話を聞く事が出来たのでセミナーに行って来ました。

今日は投資用の新築ワンルームマンションの投資スタイルがわかったので記事にしてみたいと思います。

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不動産投資は魑魅魍魎だらけ

不動産投資について軽く触れてみたいと思います。
基本、投資なのでリスクは大なり小なりあります。
中には悪いデベロッパーも少なからずいます。

特に新築ワンルームマンションを販売しているデベロッパーに多い事ですが名簿屋から買ってきた名簿に片っ端から電話を掛ける営業をしてきます。
わたしは知らない携帯番号は電話に出ないのですが頻繁に着信があるので電話に出てみました。
○○さんの携帯ですが?

と、わたしので名前を言ってきます。
大阪の○○○という会社で投資用マンションの営業をしている物でお電話をしています。

軽くイラッとしたのでなぜわたしの名前と電話番号を知っているのか問い詰めると名簿屋から購入した電話番号に連絡を入れていると白状しました。

そんな超怪しいデベロッパーが多いのですが当然、まともなデベロッパーも多数存在してまして先日はまともなデベロッパーが主催している投資用の新築ワンルームマンション運用セミナーに行ってきたのです。

新築ワンルームマンションの投資スタイル

投資をする方は銀行の融資が通れば後は全て販売元のデベロッパーにお任せをする事が出来ます。
入居者を募集する事、入居者の対応などもろもろです。

家賃も最初の3年から5年(デベロッパーによって違う)100%保証してくれます。
入居者が居なくても家賃が管理会社から振り込まれますので空室リスクは無いと言えます。
ただ、それ以降の家賃保証が95%、90%と低くなりますので契約事項はしっかり確認をしないといけません。

気になる利回りは表面利回りで約4%程度、実質利回りは1%ほどになります。

つまり月の家賃 - 月々の返済額の手残りは1万円を切るとの事で、初年度の不動産取得税、毎年の固定資産税が掛かりますのでとんとんか数千円程度のマイナスが発生するとセミナーでは言ってました。

どうやって利益を出すかと言えば、投資なので毎年の確定申告をしないといけないのですが毎年赤字申告をするとの事(原価償却費用)。
そうなると節税になり、サラリーマンで支払った税金が戻って来たり住民税が安くなります。
今までに想定していないお金が余るという事です。

この余ったお金は一切手をつけず繰り上げ返済に全てまわします。

築年数が浅いうちに(10年くらい)転売をして売却益を取るという投資スタイルのようです。

インカムゲイン(家賃収入)は見込めない、キャピタルゲイン(売却益)を狙う投資スタイルという事になります。
キャピタルゲインも数百万という単位では無く数十万といった額になる事が予想されます。

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どのような人に向いている投資なのか

投資初心者になります。
お金を増やしたいけどどうしたら良いか悩んでいる。
確実にお金を少しでも増やして行きたい。
お金が増えるのが今からではなくて10年後でも良い。

銀行から融資を引けるサラリーマンや公務員などの方(自営業の方以外)

めんどくさい事は嫌なので全てお任せしたい。

こんな感じでしょうか。

まとめ

新築ワンルームマンションは不動産投資の1つの手法です。
毎月のインカムゲイン(家賃)ではお金が残らないのでキャピタルゲイン(売却益)を狙う。

買う前に出口(売却)を見据えたシミュレーションが必要でしょうね。

わたしは不動産投資をするなら実質利回りを重視するので新築ワンルームマンションの投資スタイルは絶対にしません。

と、言いますか絶対にしてはいけない投資スタイルですね。

どう考えても投資家の事を考えたWIN-WINの関係にはならないと思います。

新築ワンルームマンションの投資を考えているなら絶対にやめましょう。

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